Il mercato cresce, grazie alla Bce e alla spinta delle banche sulla riduzione successiva dei tassi.
Il mercato dei mutui sembra aver definitivamente abbandonato il periodo di crisi che lo caratterizzava durante gli anni scorsi.
Tra gennaio e agosto 2015 le erogazioni dei finanziamenti per comprare casa sono cresciute dell’86,1% in confronto allo stesso periodo del 2014. A spingere il livello dei volumi è il compromesso tra la ritrovata fiducia da parte dei risparmiatori e l’allentamento della stretta del credito da parte delle banche, tornate a riconsiderare il prodotto mutuo dopo la discesa dei tassi, che ha reso meno conveniente effettuare operazioni di trading sui titoli di Stato.
Un ruolo fondamentale nel ridimensionamento dei tassi di interesse lo ha avuto il Quantitative easing, l’immissione di liquidità da parte della BCE, che entro dicembre potrebbe essere addirittura potenziato. Il calo ha quindi portato giù gli indici Euribor e Eurirs con cui vengono calcolate le rate rispettivamente dei mutui a tasso variabile e fisso: proprio l’Euribor a 1 e a 3 mesi è in territorio negativo da oltre 250 giorni consecutivi e le previsioni parlano di un’ulteriore discesa.
A spingere ulteriormente le richieste di mutuo dei clienti è anche il taglio degli spread, ovvero il margine lordo che le banche guadagnano quando prestano denaro ai mutuatari. Sui prestiti a tasso variabile, ad esempio, siamo in media sull’1,5%: un ribasso notevole rispetto al 2014, quando la percentuale era di poco superiore al 2%, segnale che le banche stanno riducendo i margini per aumentare le erogazioni e fare un passo in avanti nei confronti della domanda.
Quasi tutti gli intermediari del credito applicano tuttavia il criterio del pricing differenziato, che consiste nell’applicare spread diversi in base alla rischiosità del prestito. Questo vuol dire che su mutui che non superano il 50% del valore dell’immobile si applicano margini più bassi rispetto a quei finanziamenti che si spingono fino all’80% del costo della casa.
Le banche sono sì più propense a concedere finanziamenti, ma sono diventate più selettive utilizzando come discriminante il loan to value, la percentuale del capitale chiesto in prestito in relazione al valore dell’abitazione: si praticano prezzi diversi in base al tipo di mutuo e al rischio annesso.
Tra i finanziamenti a tasso variabile si distinguono quelli di Bancadinamica e Webank. Il primo offre una rata di 535,74 euro mensili con un tasso dell’1,43% (TAEG 1,49%), costi di istruttoria 338 euro e zero spese di perizia. Il secondo prevede una quota mensile di 548,45 euro, un interesse pari all’1,63% (TAEG 1,67%) e nessuna spesa di istruttoria e perizia: un ulteriore vantaggio è l’assicurazione casa offerta gratuitamente.
